En France, les propriétaires bailleurs sont soumis à de nombreuses obligations lorsqu’il s’agit de fixer le montant du loyer de leur bien à louer. Zone géographique, date de signature du bail et bien entendu nature du logement, la loi Alur ainsi que d’autres textes assurent un contrôle précis au moment de conclure l’acte de location, mais également de façon annuelle lors de la révision du loyer.
Comment est fixé le montant d’un loyer ?
Il existe trois périodes critiques au moment desquelles le montant du loyer pourra varier selon une marge de manœuvre plus ou moins large. Ainsi lors de la première location, de la révision annuelle et de la relocation, le prix à payer par le locataire pourra varier.
1. À la signature du bail
Au moment de signer le contrat de location, le facteur déterminant du prix du loyer sera sa situation géographique. Selon que le bien se trouve en zone tendue ou non, les obligations pour le propriétaire ne seront pas les mêmes.
Là où les logements sont plus nombreux que les locataires, le montant du loyer pourra être fixé de façon libre entre les deux parties si concertation il y a. En zone dite tendue c’est également possible dans le cas ou le bien n’a pas été loué depuis plus de 18 mois, ou a récemment bénéficié de travaux pour une somme au moins équivalente à la dernière année de loyer payé.
Par contre dès lors que la demande est supérieure à l’offre et que les biens disponibles se font rares, le loyer doit systématiquement être le même que celui réclamé au précédent locataire sauf :
- si le bailleur prouve que celui-ci était sous-évalué
- s’il n’a pas été réévalué au cours des 12 derniers mois
- si des travaux ont été réalisés pour un montant au moins égal à six mois de loyer
Alors seulement, le montant du loyer pourra être revu à la hausse mais uniquement dans la limite de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) publié tous les trois mois par l’Insee.
À Paris, la mise en place du dispositif d’encadrement des loyers plafonne ces derniers de façon annuelle selon l’adresse, l’époque de construction et le nombre de pièces des logements. Le fait qu’ils soient meublés ou non ou qu’ils disposent d’un atout particulier comme une terrasse est également pris en compte.
2. Une fois par an
Il n’existe que deux possibilités d’augmentation du loyer en cours de location, soit des travaux importants ont été réalisés, soit une clause mentionne cette option dans le bail.
En cas de travaux un avenant doit être réalisé puis accepté par le locataire. En cas de clause, la hausse ne peut être supérieure à l’évolution de l’IRL et ne peut intervenir qu’une fois chaque année..
3. Au changement de locataire
Lorsqu’un nouveau locataire est envisagé, le bailleur peut faire évoluer le loyer de son bien en zone tendue si celui-ci est sous évalué. Toutefois il est dans l’obligation d’établir une proposition détaillée au moins 6 mois avant la fin du bail.
En référence à l’article 17-2 II de la loi du 6 juillet 1989 celle-ci doit faire référence à moins six exemples précis pour les communes de plus d’un million d’habitants et de trois exemples pour les autres. Chacune comprendra la superficie du logement, l’étage, l’exposition, le nombre de pièces, l’année et la qualité de construction, l’adresse, la date de location et les éléments de type parking ou double vitrage sans oublier le loyer et les charges.
De son côté le locataire est libre d’accepter en signifiant son choix par écrit, ou de refuser de la même manière. L’absence de réponse dans les quatre mois avant la fin du bail, vaut également pour refus.
À noter que la Commission départementale de conciliation (CDC) peut aider à trouver un accord. Le bailleur peut également saisir le juge d’instance, impérativement avant la fin du bail en cours.
Enfin, lorsque la hausse est validée, celle-ci doit s’appliquer progressivement selon la durée du bail.
